아파트 리모델링 사업 VS 재건축 차이점 및 요건 (유리한 사업은?)

 

 

안녕하세요 오랜만에 부동산 관련 글을 씁니다.

 

오늘은 요즘 재건축에서 리모델링 사업으로 방향을 트는

아파트 단지들이 많이 늘었습니다.

 

사실 부동산에 대해 잘 모르는 분들에게

아파트 리모델링 사업한다고 하면

단순 아파트 내부 인테리어 정도로

생각하는 분들이 아직 많은 것 같습니다.

 

 

제가 이 전에도 위 내용으로 글을 한번 쓴적이 있지만

조금 더 간결하게 비교 해보겠습니다.

 

 

<구축 아파트 리모델링 / 재건축 다른 점 자세히 알아보기>

https://malta-eu.tistory.com/137?category=868735

구축 아파트 리모델링 호재? 아파트 재건축과 다른 점은?

 

 

 

아파트 리모델링 사업 vs 재건축 간결하게 정리해보겠습니다.

 

 

구분	아파트 재건축 사업	아파트 리모델링 사업
대상	준공 후 30년 이상 안전 진단 D등급 이하	준공후 15년 이상 안전진단 B등급 이상 (수직) 안전진단 C등급 이상(수평)
용적율	2종 주거 : 법적 상한 250% 3종 주거 : 법적 상한 300%	85m2미만 : 전용면적 40% 이상 85m2미만 : 전용면적 30% 이상
설립 요건	아파트 소유자 3/4 이상 동별 1/2이상	아파트 소유자 2/3 이상 동병 1/2 이상
사업 기간	평균 10년 - 20년	평균 5년 - 10년
분담금 (공사비/사업비)	100% / 공사비 총액의 20% 수준	재건축의 90% 수준(같은 사업 기간일 경우) / 공사비 총액의 15% 수준
동 / 호수 변경	변경	기존 동/호수 유지
장점	단지 및 세대 설계가 편함 높은 시세 상승	재건축 보다 짧은 사업 기간 자유로운 매매 가능 재건축보다 작은 분담금
단점	실거주 2년 필요 초과 이익 환수제 분양가 상한제 높은 분담금 조합원 자격 양도 금지 사업기간 장기화 기부 체납	1. 세대, 단지, 설계 변경에 대한 일부 제한 -내력벽 철거 이슈 - 층고가 낮아 질 수 있음 2. 분양가 상한제 조건) 30세대 이상 분양시 예시) oo 29세대 분양으로 미실시

 

아파트 재건축과 리모델링은 이러한 요건과

장.단점이 있습니다...

 

리모델링은 진행 속도가 생명입니다..

장기화 될 수록 그만큼 분담금이 올라가기 마련입니다.

 

아파트 리모델링 사업에 대해서는 

아직 내력벽 철거에 대한 이슈가 남아있지만

(계속 결과가 미뤄지고 있는 상황)

한국 건설 기술 연구소에서 내력벽 일부 철거 가능 검토 완료했고

연말까지 국토부 최종 발표 예정입니다...

(또 미뤄질 수도 있겠죠.)

 

 

 

 

리모델링 사업이 앞으로 활발하게 이뤄질 것 같은 도시는

 

평촌, 분당 1기신도시들입니다.

 

최근 안전진단을 끝낸 단지들이 조금씩 나오고 있는데요~

먼저 시작한 단지들이 스타트를 끊으면서

후발 단지들도 속도를 조금씩 내는듯한 느낌이 듭니다.

 

지금 리모델링 조감도가 나온 수지 신정마을 9단지

실거래가 흐름을 보겠습니다.

 

 

수지신정9단지는 이미 조감도까지 나온 아파트입니다.

아주 큰 상승이죠? 7억까지는 올라도...뭐 당연한?..

/

아래는 같은 평수의 평촌 리모델링 호재가 있는 아파트입니다.

<아직 정식 조합 설립 전 단계입니다>

평촌에 리모델링 가능성있는 아파트의 실거래가 흐름을 볼께요.

 

 

어떻습니까?..가두리에서 이제 벗어난 가격들이 나오죠?

5억을 못뚫다가 12월 들어오고나서

5억 3천까지 실거래 되었습니다.

현재 입주매물 5억 7천 나와있는데 과연 어떻게 될까요?

 

지켜보시죠 조합설립되면 한번 더 칠겁니다.

이게 비싼지는...계산기 잘 두드려 보셔야합니다.

 

 

/

 

요즘 리모델링 사업은.. 그냥 새 아파트라고 해도 과언이 아닌...

조감도 구경 한번 해볼께요

 

 

 

평촌 목련 2단지 효성에서 만든 조감도입니다.

 

 

 

아래는 수지 신정마을 9단지 힐스테이트 조감도입니다.

 

어떻습니까?

 

1기신도시들이 이렇게 변하고 있습니다.

 

<1기 신도시 리모델링 관련 포스팅입니다>

https://malta-eu.tistory.com/143?category=868735

1기 신도시 리모델링 추진.(평촌,성남 분당, 일산, 부천, 중동, 안양, 군포, 산본)

 

 

1기신도시 가보신 분들이나 살아보신들은 알겁니다.

얼마나 살기가 편한지요..

다만 단점이 주택 노후화가 단점이였죠.

 

최근에 특히 평촌 같은 경우에는

신축 아파트들 입주 예정입니다.

 

이 신축 아파트 입주가 기존 구축에게 과연 악재일까요?

그만큼 살기가 더 좋아진다는 의미로 받아들이는게 맞습니다.

 

주택정비사업입니다.. 생활 수준이 더 올라가겠지요.

1기 신도시의 신축 아파트 공급은 절대 기존 아파트들에게

악재가 아니라고 생각합니다.

 

평촌에 목련단지 그리고 초원세경, 향촌 등 리모델링 사업성과

가능성이 높은 곳들이 몇 곳 있습니다.

 

앞으로 이런 곳들이 사업이 진행된다면 

평촌 자체에 아주 긍정적일 것이라 생각듭니다.

 

다만, 평촌에 일자리 공급이 조금 더 필요해보입니다만..

 

 

여기까지 아파트 리모델링, 재건축 사업 비교와

리모델링 단지 조감도 샘플 공유해드렸습니다.

 

 

건강합시다!

 

 

 

 

 

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